Bureau d’études : quelles prestations, obligations et tarifs ?

Les bureaux d’études sont souvent évoqués dans le milieu de la construction, mais avouez-le, vous n’avez aucune idée de ce que font ces structures. Bien que cela ne transparaisse pas clairement au premier coup d’œil, les bureaux d’études jouent un rôle primordial dans la réalisation de vos projets immobiliers. Qu’est-ce qu’un bureau d’étude ? Quelles sont ses missions ? Qui en sont les interlocuteurs ? Quelles sont leurs compétences ? Sommes-nous obligés de contacter un bureau d’étude ? Nous faisons le point avec ce dossier.

Qu’est-ce qu’un bureau d’étude ?

Le bureau d’étude est par définition la structure qui se charge d’interpréter toutes les données qui sont liées à la réalisation de votre projet immobilier. Majoritairement composé d’ingénieurs, de techniciens, d’architectes et de consultants spécialisés dans un domaine précis, le bureau d’étude est chargé d’effectuer les études qui conduisent et justifient les choix stratégiques et techniques d’un projet immobilier.

Vous l’avez sans doute compris, les prestations des bureaux d’études sont à 90 % intellectuelles. L’équipe chargée du projet, sur la base des analyses et des calculs, proposent des solutions pour mener à bien les travaux et le cas échéant, de trouver les meilleures alternatives permettant au commanditaire d’arriver au bout de son projet. Les bureaux d’études peuvent intervenir dans des domaines très variés, mais dans ce dossier, nous allons uniquement nous intéresser au secteur du bâtiment.

Qui missionne le bureau d’étude du bâtiment ?

En principe, ce n’est pas le commanditaire du projet qui est l’interlocuteur direct d’un bureau d’étude. Ce rôle est tenu par l’architecte qui s’est chargé de dessiner les plans de votre maison. Lors de la phase d’exécution des travaux, c’est l’entreprise du bâtiment qui sert d’interlocuteur. Cela ne signifie pas pour autant que vous ne pouvez pas faire directement appel à un bureau d’étude.

Néanmoins, dans certains cas, la mission de l’architecte est complètement dissociée de celle du bureau d’étude. Mais en ses qualités d’architecte, celui-ci a un devoir de conseil envers son client. Il doit expliquer en détail les nombreuses étapes du projet et s’il le juge nécessaire, il est dans le droit de faire intervenir d’autres compétences.

Pour faciliter votre compréhension de cette situation, une illustration ne nous semble pas futile.

Posons l’exemple où une entreprise de maçonnerie a répondu à une offre de consultation émanant d’un architecte pour des travaux d’extension de bâtiment. Celle-ci présente alors son devis dans lequel il est mentionné clairement qu’une étude du coût et de la quantité du béton doit être effectuée. Si l’entreprise de maçonnerie ne possède pas les compétences pour faire ce genre d’estimation, il est tout à fait admis qu’elle fasse appel à un bureau d’étude pour obtenir avec précision combien de tonnes de béton va être utilisé pour le projet. Il en est exactement de même pour l’estimation des matériaux et des ferraillages.

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Les relations entre les bureaux d’études et les architectes du bâtiment

Les bureaux d’études fournissent leurs analyses au commanditaire du projet ou directement au maître d’ouvrage ou à l’équipe de la maîtrise d’œuvre. En ce sens, ces structures sont en relation avec diverses catégories de professionnels du bâtiment.

En fait, les nombreuses entités qui interviennent sur un même projet de bâtiment sont complémentaires. Elles vont bénéficier de toutes les appréciations effectuées par le bureau d’étude.

Si vous avez décidé de confier la réalisation de votre projet à un architecte, celui-ci pourra mieux étayer ses propositions sur la base des théories, des schémas et des dessins d’exécution préalablement réalisés par le bureau. Réciproquement, un bureau d’étude peut exécuter ses études sur la base des plans accomplis par l’architecte.

Pour ainsi dire, les expertises qui ont été faites en amont vont servir de référence à tous les professionnels qui vont intervenir dans le projet. Dans l’usage, les entreprises du bâtiment et les artisans indépendants appliquent à la lettre les préconisations des bureaux d’études.

Le bureau d’étude bâtiment : concrètement, que fait-il ?

Un bureau d’étude bâtiment a pour mission d’effectuer un diagnostic global de votre projet immobilier. Sur la base de vos besoins et de vos attentes, l’équipe d’ingénieurs et d’analystes réalise les études techniques et planifie les démarches administratives que vous devez encore vous acquitter.

En fonction de la nature de votre projet, le bureau d’étude peut se charger de :

  • La réalisation d’une esquisse en 3D de votre futur bâtiment. Les contraintes imposées par le PLU seront alors visibles dès le départ.
  • La mise en relation avec des professionnels du bâtiment.
  • La mise en relation avec d’autres bureaux d’études techniques.
  • La préparation et la soumission de votre demande de permis de construire.

Il n’est pas exclu qu’un bureau d’étude du bâtiment décide de vous mettre en relation avec un autre qui se spécialise dans un domaine précis.

Les compétences déployées par les bureaux d’études

Dépendamment de leur champ d’expertise, les bureaux d’études ont diverses compétences spécifiques. Les plus courants sont :

Le bureau d’étude structure :

Ce bureau d’étude se spécialise dans l’analyse des composantes structurelles d’une habitation, à l’exemple de la charpente, des poutres et des poteaux. Il existe également des bureaux d’études qui œuvrent dans l’analyse d’un type précis de construction. Ne vous étonnez pas si certaines structures affirment se spécialiser uniquement dans les ouvrages en béton, les ouvrages en bois ou les ouvrages métalliques. Un bureau d’étude métallique s’intéressera beaucoup plus aux éléments métalliques qui viendront composer l’habitation en construction.

Le bureau d’étude assainissement

Que ce soit dans le cadre d’une construction ou d’une rénovation, l’intervention d’un bureau d’étude assainissement est souvent indispensable. En effet, les travaux relatifs à la mise en place ou au remplacement d’un système d’assainissement non collectif d’une maison individuelle sont un travail très technique. Pour qu’un tel projet soit mené à bien, les caractéristiques du sol doivent être inspectées (texture, perméabilité du sol, pente, présence des roches).

Le bureau d’étude géotechnique

Ce bureau d’étude se spécialise dans l’analyse de la répartition et la transmission des charges dans le sol. Les dimensions exactes du bâtiment dépendront de la nature du sol. Ce sera au bureau d’étude de proposer les fondations adéquates. Il déterminera également si la maison aura besoin de plots de fondation, de radiers, de semelles filantes, de palplanches, des parois moulées et des pieux. L’étude géotechnique du sol est une étape que l’on ne peut ignorer dans tout projet de bâtiment.

Le bureau d’étude infiltrométrie

Ce bureau d’étude intervient lorsque le bâtiment est en partie érigé. Il a pour mission de vérifier l’étanchéité à l’air de l’habitation et préconise les systèmes à mettre en place. C’est également à ce bureau d’étude que revient la tâche de définir si un bâtiment est ou non conforme avec les exigences imposées par la RT2012.

Le bureau d’étude spécialisé dans le fluide

Cette structure est spécialisée dans tout ce qui touche les fluides du bâtiment. Il s’agit entre autres de la gestion technique du bâtiment qui inclut la ventilation, le chauffage, l’électricité et le réseau informatique. Le bureau analyse en profondeur tous les aspects qui sont relatifs à ces sujets, comme il est le cas du rendement, du budget prévisionnel et des équipements. Enfin, le bureau d’étude spécialisé dans le fluide s’assure si votre habitat respecte toutes les normes en vigueur. Le cas échéant, il vous proposera des solutions viables et faciles à mettre en œuvre.

Le bureau d’étude thermique

Ce bureau d’étude peut intervenir aussi bien sur une construction qu’une rénovation. Sa mission : vous proposer des solutions qui réduiront votre consommation énergétique. Par ailleurs, ce bureau réalise également des études sur les dissipations thermiques et propose les matériaux les mieux adaptés pour permettre aux usagers d’optimiser l’efficacité énergétique de leur habitation.

Le bureau d’étude acoustique

Ce bureau se spécialise dans tout ce qui est relatif à la propagation du son à l’intérieur de la maison. Souvent, ce bureau est amené à définir les revêtements adéquats pour sols et pour murs.

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Doit-on toujours faire appel à un bureau d’étude ?

Dans certaines situations, avoir recours à un bureau d’étude est une obligation. En effet, l’étude géotechnique est un prérequis pour les assureurs. L’intervention de ce professionnel permettra à un usager de bénéficier de l’assurance dommages-ouvrages.

Pour la réalisation d’un assainissement non collectif, une étude de sol est de rigueur. Les conclusions d’un bureau d’étude assainissement doivent être joint au dossier que vous allez déposer au SPANC ou Service Public d’Assainissement Non Collectif.

Astuce de notre expert
Dans le cas où votre projet de rénovation immobilière nécessite un permis de construire, c’est au bureau d’étude thermique que revient la charge d’appuyer votre dossier.

Parfois, c’est un architecte qui demande l’appui d’un bureau d’étude, car il ne possède pas les compétences nécessaires pour faire face à la situation.

Tarif horaire moyen des bureaux d'études, frais de déplacement inclus

Entre 200 € et 650 €/heure

Tarif des bureaux d’études

Le tarif des bureaux d’études pour certaines prestations peut se résumer comme il suit :

Nature du projetPrix forfaitaire
Réalisation d’un APS ou avant-projet sommaireÀ partir de 400 € TTC
Montage d’un dossier de déclaration préalableÀ partir de 500 € TTC
Montage d’un dossier de permis de construire complet pour une surface inférieure à 80m²À partir de 800 €
Montage d’un dossier de permis de construire pour une surface de 80 à 120 m²À partir de 900 €
Montage d’un dossier de permis de construire pour une surface de 120 à 150 m²900 à 1000 €
Étude thermique complète pour une surface inférieure à 150mm²500 à 600 €
Études pour l’obtention d’une attestation RT ou DPALe prix est fonction du bâtiment
Étude comptant pour l’obtention d’une attestation thermique RT2012 pour une surface de plancher inférieure à 150 m²300 €
Attestation de conformité pour un projet neuf et dont la surface est supérieure à 150m²200 €

Certains bureaux pratiquent un tarif horaire pour les missions plus techniques.

 Tarif horaire hors taxe
Tarif moyen d’un bureau pour des tâches techniques140 €
Frais de déplacement65 €

Couleurs

Le taux de TVA appliqué est de 20 % à moins que le commanditaire ne s’adresse à un bureau d’étude auto entrepreneur où la prestation est exonérée de toute taxe.

À titre de précision, les travaux de rénovation effectués par un bureau d’étude sur un logement qui a été achevé depuis plus de 2 ans bénéficie d’un taux de TVA réduit.

En résumé : un bureau d’études pour votre projet immobilier

L’intervention d’un bureau d’études permet donc à un projet de construction de voir le jour, dans le respect des normes en vigueur, tout en prenant en compte tous les aspects qui font sa spécificité, par rapport aux autres. Tout a en général été pensé en amont, de la superficie des pièces de chaque bureau ou de chaque logement, en passant par les matières qui doivent être employées pour l’isolation, sans oublier la taille des huisseries. Ce qui compte c’est qu’aucun détail ne soit omis, afin que le cahier des charges soit scrupuleusement respecté et que le bâtiment, au cours de la construction, soit considéré exactement comme il doit l’être, quels que soient les corps de métiers qui interviennent. On a vu, dans les médias, des projets immobiliers financés par des particuliers qui, une fois livrés, ne correspondaient pas à ce pourquoi les gens avaient emprunté de l’argent et investi.

En bref, il faut être sûr que l’architecte qui est à l’origine du projet de construction fasse le bon choix. Par exemple, la meilleure option reste le BIM pour un bureau d’étude technique qui puisse agir du début à la fin du projet, afin que l’ensemble des travaux, et ils sont nombreux, puissent avoir une validation d’autorité. La visualisation de la vie de l’immeuble, tout au long de sa durée de vie, via la maquette BIM, donne dès le départ des directives claires. Tout projet, immobilier ou non, mérite que l’on place à sa tête un professionnel expérimenté, qui puisse vérifier que les étapes de ce projet soient respectées, que personne n’empiète sur le terrain d’un autre et que, au final, tout le monde ait pu réaliser son travail, en temps et en heure, mais aussi de façon qualitative.

Le respect du travail des autres équipes passe par la mise en place, avant même le début de la construction, d’un planning d’intervention assez strict, imaginé par le coordinateur BIM. Il permet à tous les artisans et ouvriers qui vont intervenir de savoir quand on aura besoin d’eux. Charge à eux d’être présents, avec leurs outils et leurs matériaux, afin de faire avancer la tâche commune. Cela étant aussi précis soit-il au départ, il est susceptible d’avoir besoin de réarrangements en cours de route. Il faut aussi se permettre d’avoir une marge de manœuvre, si au final une des tâches prend plus de temps que prévu. Pour cela il faut donc décaler dans le temps l’intervention des autres, pour faire en sorte que les différents corps de métier viennent sur le chantier à un autre moment.

Enfin avec les normes imposées, qu’il s’agisse d’urbanisme ou encore de respect de l’environnement, il faut absolument respecter ce qui est prescrit. On s’assure ainsi que le projet, une fois finalisé, n’ait pas besoin que l’on revienne dessus, pour la bonne raison que l’une des entreprises n’a pas suivi les directives. Sans cela le processus Building Information Modeling projeté en amont ne correspondra plus à la réalité et tout ce qui a été réalisé devra donc être remis en question. C’est pour cela que dès le premier jour des travaux, et jusqu’au dernier, le cahier des charges doit être la priorité.