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Quelles étapes lors de la construction d’une maison ? Guide complet

etapes construction maisonVous avez décidé de faire construire une maison mais l’ampleur du chantier vous fait un peu peur ? C’est normal. Car il est vrai qu’un projet d’habitation réussi comporte beaucoup d’étapes, aussi bien administratives que techniques, financières que concrètes, qui peuvent faire, sinon hésiter, au moins réfléchir.

Toutefois, pour peu que l’on s’y prenne dans l’ordre, étape par étape, en étant correctement informé(e) de ses droits et obligations, tout cela se fait, au final, assez simplement. Voici toutes les infos que vous avez besoin de connaître pour construire votre petit (ou grand) nid douillet !

Que faut-il regarder lors du choix d’un terrain ?

Coûts de base

Trouver un terrain suppose bien entendu de savoir où vous voulez vivre. Dans quelle région, mais aussi quel type d’environnement (près d’une ville, d’un village ou plus reculé). Bien entendu, ces choix vous appartiennent et seul votre goût et votre mode de vie pourra vous aider à décider de votre achat, mais voici quelques conseils à garder en tête pour ne pas faire d’erreurs.

Tout d’abord, lorsque vous cherchez ou pensez avoir trouvé un terrain, pensez à vérifier avant tout les accès, et donc les routes et/ou gares et lignes de bus à proximité. Cela va de pair avec le fait de vous renseigner sur les commerces à proximité. Ce n’est pas quelque chose à négliger. Même si beaucoup de personnes vivent sans difficulté relativement loin de commerces (nous incluons bien sûr dans ce terme autant les échoppes de proximité que les super et hypermarchés), pour d’autres cela peut vraiment nuire au plaisir quotidien au fil du temps. Pensez-y.

De même, pensez à vous renseigner quant à la présence de services publics. Certains peuvent paraître relativement dispensables à l’heure d’Internet, mais d’autres (hôpitaux, maternité, école) pourront avoir une véritable importance selon votre âge ou votre projet de vie.

Ensuite, gardez en mémoire que, pour y construire, un terrain doit être viabilisé. Cela signifie qu’il est raccordé aux services publics essentiels que sont l’eau, l’électricité, éventuellement le gaz, le téléphone (et, si vous n’êtes pas trop loin d’une commune, le tout-à-l’égout : dans le cas contraire, il existe des systèmes d’assainissement individuels).

Votre terrain peut déjà être viabilisé à l’achat. Dans le cas contraire, c’est un budget à prendre en compte. Comptez de 5 000 à 10 000 € de frais de viabilisation.

Surtout, contactez la mairie dont dépend le terrain et demandez un certificat d’urbanisme, vous assurant que vous pourrez mener les travaux nécessaires ! Si vous désirez calculer plus précisément le coût du raccordement aux réseaux, vous pouvez consulter notre article à ce sujet, mais aussi demander un plan local d’urbanisme et vous renseigner auprès des fournisseurs de votre région.

Taxes et coûts complémentaires

Pensez à d’autres détails qui peuvent paraître négligeables mais sont en réalité de haute importance lorsque vous cherchez votre terrain. Par exemple :

  • méfiez-vous des terrains en pente, cela peut compliquer grandement l’ensemble des travaux ultérieurs.
  • Vérifiez également de l’aménagement du voisinage. Certaines parcelles proches, voire des voies d’accès, pourraient vous paraître publiques et ouvertes, quand elles sont en réalité privatives.
  • Dans certaines zones et départements, une étude de sol peut être obligatoire. Son prix, d’une moyenne de 1 200 à 1 800 € TTC pour un terrain de 150 m2, n’est pas négligeable. Même si elle n’est pas obligatoire, elle peut être bienvenue en perspective des travaux à venir, voire requise par votre cabinet d’architecture ou votre établissement en charge du bâti.
  • Avant de signer quoi que ce soit, faites examiner votre contrat par un notaire, afin de vous protéger de tout litige éventuel.
  • De même, pensez à bâtir un plan de financement. C’est ce que nous abordons dans la partie suivante.

Prévoyez également le paiement de diverses taxes, à commencer par les droits de mutation, qui seront calculés par votre notaire et compris dans ses honoraires finaux. Ce montant total peut représenter jusqu’à 8 ou 9 % de votre prix d’acquisition.

Autre taxe à ne pas négliger : la taxe d’aménagement (ou TA). Son mode de calcul est complexe, car elle dépend d’une valeur forfaitaire changeant chaque année et d’un taux dépendant de votre projet de construction, lui-même variable selon les régions et les communes.

La formule de calcul de la TA est le suivant : surface taxable x valeur forfaitaire x taux fixé par la collectivité territoriale.

Aujourd’hui, la valeur forfaitaire de la TA est de 726 € sur l’ensemble du territoire, à l’exception de l’Île-de-France où elle est fixée à 823 €.

Pour une construction, les taux vont généralement de 1 à 2,5 %, pouvant grimper jusqu’à 5 %.

(Sachez qu’il existe un simulateur de calcul de votre TA sur le site service-public.fr).

Voici un petit tableau récapitulatif synthétisant l’ensemble des coûts liés à l’achat d’un terrain

Démarche Prix en euros
Devis de construction Gratuit
Achat d’un terrain non viabilisé Environ 150 €/m2
Achat d’un terrain viabilisé De 250 à 350 €/m2
Viabilisation De 5 à 10 000 € (selon notamment l’éloignement des réseaux collectifs)
Étude de sol De 1 200 à 1 800 € TTC
Honoraires et frais de notaire, comprenant les droits de mutation 8 à 9 % du prix d’acquisition
Taxe d’aménagement Surface taxable x valeur forfaitaire x taux fixé par la collectivité territoriale

Le plan de financement

Avant de vous lancer dans votre achat, avant toute dépense, nous vous recommandons fortement de vous livrer à un plan de financement en bonne et due forme pour éviter toute mauvaise surprise et savoir précisément ce que vous pourrez engager comme dépenses ou non.

Plan de financement : les données à connaître

Pour bâtir un plan de financement digne de ce nom, il vous faudra bien entendu prendre rendez-vous avec votre banque. Mais avant de procéder de la sorte, il est important de connaître les éléments suivants.

Votre apport personnel : d’une manière générale, nous vous recommandons de proposer un apport aussi élevé que possible. Même s’il est possible de faire financer la construction d’une maison sans apport (à 100 % ou à 110 %, cette dernière formule comprenant le paiement de l’ensemble des frais annexes), toutes vos démarches, et vos frais de remboursement à venir, seront bien plus confortables si votre apport est élevé.

Veillez à respecter la règle des 33 % d’endettement. Cette règle qu’aucun banquier ne prend à la légère veut que le total des charges de vos crédits (tous crédits confondus) ne dépassent pas 33 % (un tiers) de vos revenus nets. De même, sachez que des incidents de paiement antérieurs, des découverts réguliers, un contrat jugé précaire, ou un saut de charge trop élevé (la différence entre votre loyer actuel et votre taux de remboursement futur), pourront être de vrais handicaps quant à l’octroi du crédit. Si vous pensez que certains événements de la sorte peuvent nuire à vos négociations, préparez vos arguments pour vous défendre ou justifier votre demande.

Plan de financement : les aides possibles

Il existe une grande diversité d’aides susceptibles de vous aider à mener à bien votre projet de construction, en fonction de votre situation financière ou familiale, ou de votre projet. Naturellement, votre banquier pourra vous renseigner précisément sur ce point, mais voici un aperçu des facilités de paiement ou déductions d’impôts auxquelles vous pourriez prétendre.

Le prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro, ou PTZ est un prêt aidé mis en place en 2011 et qui se poursuit en 2018. Il permet d’emprunter jusqu’à 138 000 € sans intérêt, en France métropolitaine comme dans les DOM-TOM. Les conditions principales sont qu’il s’agisse de votre résidence principale et que ce soit votre première accession à la propriété, et que votre banque soit conventionnée par l’état (ce qui est le cas de la très grande majorité d’entre elles, à l’exception des banques en ligne les plus récentes).

Sachez que ce prêt est accordé sous conditions de ressources, qu’il ne financera pas l’intégralité de votre construction, que son montant total est plafonné selon les zones, et que son pourcentage de participation à votre investissement diffère selon la zone que vous avez choisie pour vous installer. Par ailleurs, il peut ne pas financer l’intégralité de votre projet : jusqu’à 20 % seulement en zone rurale, ou 40 % en secteurs dits « tendus », c’est-à-dire en manque de logements.

Le prêt à l’accession sociale

Le prêt à l’accession sociale, ou PAS, est destiné aux personnes et familles à revenus modestes. C’est le concept également connu sous le nom de « ma maison à 15 € par jour », pour des constructions d’un prix allant de 150 000 à 180 000 €.

Ses conditions sont les suivantes : vous ne devez pas être déjà propriétaire, vous devez faire construire une maison neuve (ou l’acquérir), mais aussi être bénéficiaire d’une aide délivrée par une collectivité locale (Pass-Foncier ou PTZ). Il est délivré sous conditions de ressources, c’est-à-dire que vos revenus mensuels ne doivent pas dépasser un certain plafond, variable selon les zones de construction et le nombre d’habitants du foyer.

Le dispositif Pinel

À l’inverse du précédent, le dispositif Pinel concerne les constructions destinées à la location. Il s’agit d’un allègement d’impôts qui peut s’allonger sur 6, 9 ou 12 ans et est plafonné.

Il existe certaines conditions : le logement doit se situer en zones de construction tendues, la location doit être faite vide, non saisonnière et immédiatement à la fin des travaux. Les loyers exigibles sont également plafonnés.

Les autres prêts et crédits d’impôt

Sachez aussi qu’il existe d’autres aides dont vous pourriez bénéficier, comme :

  • le Prêt Action Logement (PAL), accessible aux salariés d’entreprises privées non-agricole d’au moins dix salariés ;
  • les Comptes Épargnes Logement (CEL) et Prêts Épargne Logement (PEL) à discuter avec votre banquier ;
  • des aides éventuelles des collectivités locales ;
  • le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE), non pas pour la construction d’une maison neuve, mais la rénovation thermique ou l’installation d’équipements de production d’énergie renouvelable.

De plus, beaucoup de mairies sont susceptibles de vous exonérer de taxes foncières durant deux ans. Renseignez-vous auprès de la mairie dont dépend votre terrain.

Voici un tableau récapitulatif des principales aides disponibles à la construction

Aide Personnes concernées
Prêt à Taux Zéro (PTZ) Primo-accédants, sous condition de ressources, en fonction de la tension en termes de construction de la zone concernée.
Prêt à l’Accession Sociale (PAS) Personnes ou familles non propriétaires à revenus modestes.
Dispositif Pinel Abattement d’impôts pour construction dédiée à la location.
Prêt Action Logement Salariés d’entreprises non-agricoles d’au moins 10 salariés.

La planification du projet… Et des travaux

Vous êtes maintenant en bonne voie. Mais avant de passer au « dur », il va vous falloir anticiper au mieux les coûts, trouver l’entreprise qui se chargera des travaux, obtenir votre contrat de construction et votre permis de construire.

Définir votre projet

Avant de contacter tout prestataire, il est important de convenablement définir votre projet. Commencez par réfléchir à la maison que vous souhaitez. Moderne ou traditionnelle ? Et en quelle matière ? En parpaing ou, comme cela se fait de plus en plus, en bois ? Contactez un des entrepreneurs du bâtiment dans votre ville pour répondre au mieux à cette question.

Posez-vous les bonnes questions : à moins de disposer d’un budget excessivement confortable, vous ne pourrez obtenir l’objectif de vos rêves sur tous les plans. Qu’est-ce qui est le plus important pour vous ? Une maison qui se fond dans le paysage, ou dont les lignes modernes étonnent vos invité(e)s ? Une demeure modeste, mais avec un beau jardin aménagé ? Des installations écologiques, comme des panneaux solaires et murs ou toit-terrasse végétalisé ? Et d’ailleurs, quel type de toit ? En pente, en tuiles, en ardoise, en aluminium ? Et quels aménagements ? Une piscine, un atelier de bricolage, une cave, un grenier ?

Ces questions sont importantes, non seulement parce qu’elles vont vous aider à estimer le prix de vos travaux, mais aussi parce qu’il convient de vous renseigner auprès de votre mairie pour connaître les spécificités locales d’urbanisme. Certaines couleurs, certains types de toit, ne sont pas autorisés partout. Tâchez de recueillir le maximum d’informations. En outre, cela pourra vous aider à vous déterminer. Peut-être qu’un type d’architecture que vous envisagiez vous sera interdit, mais au bénéfice d’un autre, plus traditionnel, qui vous séduira… Ou non, vous poussant à trouver d’autres solutions imaginatives (il y en a toujours !)

Repérez les intervenants et demandez des devis

Réfléchissez à quel type d’intermédiaires vous souhaitez avoir recours. À moins d’avoir vous-même les compétences requises par ce métier, il vous sera difficile de vous passer d’un architecte. Mais celui-ci pourra gérer l’ensemble des travaux, jusqu’à trouver lui-même le constructeur, ou vous laisser piloter le chantier et repérer vos intervenants. Tout dépend de votre état d’esprit, si vous aimez plutôt contrôler, ou plutôt déléguer.

Bien entendu, si vous souhaitez faire tout ou partie des travaux vous-mêmes, c’est aussi le moment de se poser les bonnes questions. En l’occurrence, pouvez-vous vraiment tout faire ? Ce n’est peut-être pas le cas et, comme il faut être prudent(e), déterminez au plus tôt les parties que vous pouvez prendre en charge ou non. N’oubliez pas que certaines d’entre elles, comme la viabilisation, ne pourront être effectuée par vos soins.

Repérez ensuite vos prestataires. Si vous avez des notions d’architecture, ou des idées arrêtées sur ce que vous voulez, sachez que vous aurez quand même besoin de plans en bonne et due forme pour obtenir votre permis de construire. Mais vous pourrez faire réaliser ceux-ci par un professionnel, qui se contentera d’exécuter vos désirs, à l’inverse d’un architecte qui imagine une construction de A à Z (tout en écoutant bien entendu vos envies et besoins). Et n’oubliez pas qu’une entreprise de construction pourra aussi vous proposer des plans sur catalogue, ce qui peut être une bonne solution si pour vous l’originalité n’est pas le critère n°1.

Contactez 2, 3, voire 4 cabinets d’architecture (et autant d’entreprises du bâtiment si vous ne souhaitez pas déléguer cette partie à votre architecte). Rencontrez-les si possible, et faites établir des devis qui doivent être gratuits en sans engagement. Il s’agit là de sommes importantes et il est essentiel de ne pas prendre de décisions à la légère, même si vous avez un coup de cœur dès votre premier rendez-vous !

Les dernières démarches

À ce stade, et une fois votre prêt obtenu, il est fortement recommandé d’établir avec votre prestataire un contrat de construction. Là aussi, vous trouverez de nombreux éléments en ligne, ainsi que des professionnels comme des notaires susceptibles de vous aider à vous assurer qu’il soit parfaitement cadré. Pensez notamment qu’il doit intégrer les éléments suivants :

  • la localisation du terrain, sa superficie et celle du projet ;
  • la soumission du projet aux règles d’urbanisme de la commune ;
  • l’éventuelle prise en charge de la demande de permis de construire ;
  • le coût total du chantier (pensez à bien vérifier le prix TTC) et les modalités de règlement ;
  • les délais prévus, ainsi que les montants des pénalités de retard éventuelles ;
  • la date de début du chantier.

À ce stade, généralement, il vous faudra verser 5 % du coût total du chantier pour le voir débuter. Mais cette somme varie largement selon les entrepreneurs, et les projets.

Avant de signer toutefois, contactez votre assureur. Il vous faudra en effet souscrire à une assurance de dommages-ouvrage. Profitez-en pour vérifier que l’assurance de votre constructeur soit parfaitement réglementaire et à même de vous protéger, non seulement en cas d’incidents sur le chantier, mais aussi en cas d’équipements défaillants, de malfaçons ou de dommages structurels (les assurances biennale et décennale). Vérifiez aussi que l’entrepreneur dispose bien d’une garantie de livraison, qui garantisse donc la finalisation des travaux même en cas de faillite.

Ne vous reste plus qu’à déposer votre demande de permis de construire. C’est une procédure qui là aussi peut être déléguée, à votre architecte par exemple. Il existe de nombreux articles, y compris sur ce site, vous expliquant précisément comment procéder. Sachez qu’il faut environ deux mois pour l’obtenir, et que le voisinage dispose de deux mois complémentaires pour éventuellement s’y opposer. Nous vous déconseillons donc d’entamer vos travaux avant l’expiration de ce délai.

Le chantier proprement dit

Voilà, c’est parti ! Les travaux peuvent commencer. Désormais (et à moins évidemment que vous ayez opté pour l’auto-construction), vous aurez sans doute un peu moins de travail, même si naturellement il vous faudra être présent durant cette phase (mais vous y tiendrez très certainement). Une fois le terrain viabilisé, voici les informations sur le calendrier de vos travaux.

Le gros œuvre

Le gros œuvre est l’indispensable préliminaire à toute construction. Il contient les étapes suivantes :

  • le piquetage, qui va délimiter la parcelle à travailler et se fait avec un géomètre. Cela prend normalement une journée.
  • le terrassement, pour niveler le sol, qui peut prendre d’une journée à une semaine.
  • les fondations, dont la profondeur variera selon la nature du sol. D’une journée à plusieurs jours (notamment si un drainage important, c’est-à-dire l’évacuation de l’eau du sol, est requis).
  • le soubassement et la pose de la dalle mise en œuvre, qui prend de 2 à 6 semaines.
  • la mise hors d’eau, c’est-à-dire l’érection des murs porteurs, ainsi que la pose de la charpente et du pare-pluie ;
  • et la mise hors d’air, c’est-à-dire la pose des menuiseries dans les pré-cadres laissés au niveau des murs.

Combinées, la mise hors d’eau et hors d’air peuvent prendre de 4 à 6 mois.

Pour votre information, sachez, en termes de mise hors d’air, que la réglementation vous impose une surface vitrée minimale pour profiter des apports de lumière et de chaleur solaires, gratuits et renouvelables. Cette surface correspond à 1/6 de la surface totale du bâtiment.

Le second œuvre

Votre maison existe mais n’est pas encore prête à habiter. C’est le second œuvre qui va véritablement lui donner vie. Il va se dérouler selon le calendrier suivant :

  • l’isolation, qui peut être intérieure, extérieure ou intégrée au matériau utilisé (elle peut se faire en amont ou en même temps que le cloisonnement intérieur.)
  • la plomberie et l’électricité.

Il vous faudra compter plusieurs semaines pour l’ensemble de ces étapes.

Les finitions

Ne restent plus qu’à apposer les finitions, à savoir : les équipements de sol, les revêtements muraux, et les revêtements extérieurs. Cette étape peut demander quelques jours à quelques semaines selon la sophistication des décorations envisagées (sur les murs extérieurs notamment).

Le jardin

Si vous avez prévu un ou plusieurs aménagements professionnels pour votre jardin, ceux-ci auront généralement lieu uniquement une fois les travaux totalement achevés. Leur durée est là aussi très variable selon ce que vous avez décidé. Toutefois, bien entendu, rien ne vous empêche d’habiter votre maison pendant les travaux d’aménagement extérieurs (beaucoup de propriétaires laissent d’ailleurs passer un certain délai avant de procéder à ceux-ci, par souci de tranquillité, et aussi parce vous serez, pour cette étape, tributaire des saisons).

La réception de votre maison

Enfin, le grand jour arrivera : la réception des clés et de votre maison prête à être habitée (ou du moins, prête à ce que vous emménagiez).

Il vous appartient évidemment, en toute fin de travaux, de valider votre construction. Si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à émettre des réserves : en principe, 5 % du montant des travaux sont retenus jusqu’à la levée des dernières réserves. Soyez donc exigeant quant à votre demeure ! Il est idéal, si vous le pouvez, de vous faire accompagner d’un professionnel pour cette visite mais, en tout état de cause, vous disposez légalement d’un délai de huit jours pour émettre des réserves.

Voilà, tout est prêt. Ne reste plus qu’à organiser votre emménagement, et à déballer vos cartons, (une étape qui peut encore durer quelques temps !), à profiter de votre nouveau foyer, et surtout à l’entretenir régulièrement pour en prolonger au maximum la durée de vie.

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